נדל״ן ומיסוי מקרקעין

משרד עו״ד אורן חן מעניק ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין ובפרויקטים של בנייה, משלב הבדיקה המקדמית והמשא ומתן ועד השלמת רישום הזכויות, ובוחן את מיסוי העסקה כבר בשלב התכנון. המשרד מייצג יזמים, חברות קבלניות, בעלי קרקע, משקיעים, קבוצות רכישה וגופי מימון חוץ בנקאיים, וכן רוכשים ומוכרים, בישראל ובחו״ל. בין העסקאות שהמשרד מלווה: רכישה ומכירה של נכסים מסחריים, מגרשים ודירות; רכישת דירות מקבלן; עסקאות קומבינציה ופינוי בינוי; עסקאות של קבוצות רכישה; שכירות מסחרית; ורישום בתים משותפים.

בדיקת הנכס לפני ההתקשרות

חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. זיכרון דברים חתום, הכולל את הפרטים המהותיים של העסקה, עשוי לחייב את הצדדים כחוזה לכל דבר. לכן הבדיקות נעשות לפני כל חתימה:

• זכויות: נסח רישום בלשכת רישום המקרקעין או ברשות מקרקעי ישראל, הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים.
• תכנון ובנייה: ייעוד המקרקעין, היתרי בנייה, חריגות בנייה ותכניות בהכנה העשויות להשפיע על הנכס.
• התקשרויות קיימות: הסכמי שכירות, אופציות ובטוחות של שוכרים, והתחייבויות העוברות לרוכש.
• מיסוי: מס רכישה, מע״מ והשפעת מבנה העסקה על עסקאות עתידיות.

מיסוי העסקה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, קובע את שני המסים העיקריים בעסקת מקרקעין. רוכש של נכס שאינו דירת מגורים חייב במס רכישה בשיעור 6% משווי הזכות, וכאשר המוכר הוא עוסק, העסקה חייבת בדרך כלל גם במע״מ. המוכר חייב במס שבח על השבח הריאלי: יחיד בשיעור 25% ככלל, וחברה בשיעור מס החברות.

מבנה העסקה משפיע על המס: זהות הרוכש, רכישת הנכס עצמו או רכישת החברה המחזיקה בו, ואופן חלוקת התמורה בעסקת קומבינציה. מכירת מניות בחברה שעיקר נכסיה מקרקעין עשויה להיחשב מכירת זכות ב״איגוד מקרקעין״, החייבת במס שבח ובמס רכישה לפי כללים משלה. שאלות אלה נבחנות לפני ניסוח ההסכם.

רכישת דירה מקבלן

חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, מחייב את המוכר לצרף לחוזה מפרט בטופס שנקבע בצו, וכן הוראות תחזוקה ושימוש. דירה השונה מהמפרט, מתקן רשמי או מתקנות הבנייה, וכן אי-התאמה שהתגלתה בתקופת הבדק, הן הפרה של חיובי המוכר, ולאחר תקופת הבדק חלה תקופת אחריות של שלוש שנים. בחוזים שנכרתו מיולי 2022 ואילך, איחור של יותר מחודש במסירת הדירה מזכה את הקונה, ככלל, בפיצוי ללא הוכחת נזק, המחושב לפי דמי שכירות של דירה דומה.

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, אוסר על המוכר לקבל מהקונה יותר משבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם נתן אחת מהבטוחות המנויות בחוק, כגון ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה. בבדיקת חוזה של קבלן נבחנים, בין היתר, לוח התשלומים מול הבטוחות, המפרט, מועד המסירה, וההוראות לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות בדירה.

עסקאות קומבינציה, התחדשות עירונית ופרויקטים של בנייה

בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מקבל דירות או שטחים בפרויקט במקום תמורה כספית, ולכן הוא חשוף לסיכון היזם לאורך כל תקופת הבנייה. ההסכם נדרש לכלול בטוחות, לוחות זמנים ומנגנון יציאה למקרה שהפרויקט אינו מתקדם.

בהתחדשות עירונית ההסדרים משתנים מרשות לרשות. לאחר פקיעת תמ״א 38, פרויקטים לבניין בודד מקודמים לפי תכניות מקומיות או לפי ״חלופת שקד״ (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה), והכללים, לרבות היטל ההשבחה, נקבעים בכל רשות. המשרד מייצג בעלי דירות ויזמים בפרויקטים של פינוי בינוי ובפרויקטים של עיבוי מבנים ושל הריסה ובנייה מחדש, לרבות פרויקטים שהיתריהם ניתנו מכוח תמ״א 38.

בפרויקטים של בנייה המשרד מלווה יזמים, חברות קבלניות ובעלי מגרשים פרטיים: מכירת מגרשים, הסכמים עם קבלן מבצע ועם קבלני משנה, מימון חוץ בנקאי ועסקאות של קבוצות רכישה. בקבוצת רכישה חברי הקבוצה רוכשים יחד את הקרקע ובונים עליה, ולכן הם נושאים בסיכוני הפרויקט שבעסקה רגילה מוטלים על היזם. ההסכמים בין חברי הקבוצה ומול הקבלן מסדירים את חלוקת הסיכונים.

רישום בית משותף ופירוק שיתוף

מוכר דירה בבית הניתן לרישום כבית משותף חייב לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר משנה ממועד רישום החלוקה והאיחוד של הקרקע או ממועד מסירת הדירה, לפי המאוחר, ולרישום זכויות הקונה לא יאוחר משישה חודשים לאחר מכן (סעיף 6ב לחוק המכר (דירות)).

במקרקעין שבבעלות משותפת, חוק המקרקעין קובע כי כל שותף זכאי לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. מקרקעין הניתנים לחלוקה מחולקים בעין, ואם אינם ניתנים לחלוקה, הפירוק נעשה בדרך של מכירה וחלוקת הפדיון. הסכם שיתוף מסדיר מראש את השימוש במקרקעין, את חלוקת ההוצאות ואת זכויות השותפים.

שכירות מסחרית

הסכם שכירות מסחרי לתקופה ארוכה הוא עסקה לכל דבר. מצד המשכיר, עיקר העניין בבטוחות, בהצמדה ובמנגנון הפינוי במקרה של הפרה. מצד השוכר, עיקר העניין בתקופות האופציה, בזכות לבצע התאמות בנכס, באפשרות להעביר את השכירות במכירת העסק ובחלוקת הארנונה, דמי הניהול והתיקונים. בנוסף נבדק שהשימוש המתוכנן מותר לפי ההיתר והייעוד.

כאשר עסקה מגיעה למחלוקת, המשרד מייצג את לקוחותיו בהליכים משפטיים, בבוררות ובגישור, לרבות תביעות בעלות, תביעות פינוי, תביעות בשל הפרת חוזה והליכי כינוס נכסים במקרקעין. המשרד מלווה גם תושבי חוץ ברכישת נכסים בישראל ובניהולם, ומעניק את השירות גם בשפה האנגלית. בעסקאות אלה המשרד פועל לצד רואה החשבון והשמאי של הלקוח, כך שההיבט המשפטי, ההיבט המיסויי ושווי הנכס נבחנים במקביל.